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风云榜·多元业务丨从“香饽饽”到“断舍离” 房企多元化转型不易

2019-11-05 08:17:55 和讯配资老师房产 
风云榜·多元业务丨从“香饽饽”到“断舍离” 房企多元化转型不易

  “在剧烈变动的环境中,能够生存下来的既不是最强壮的,也不是最聪明的,而是最灵活的。”这是着名生物学家达尔文的话。

  只有不断改变自身,适应环境才能在激烈的竞争中站稳脚跟。生物是这样,企业也是如此。无论市场风云如何变化,任何行业的运行其实都有不变的规律——唯有变革,才有生机。

  聚焦到房地产行业,在政策周期高波动和天花板约束下,住宅红利逐渐消失,传统地产行业成本高企、竞争加剧、 利润日渐摊薄。对于身处其中的房产企业来说,多元化似乎已经成为不可避免的宿命。

  与其等待政策“救赎”,不如从自身出发,寻找新的盈利渠道。相对于被动转型,在日子尚好的时期,主动选择转型,会更加从容,成功概率要大一些。不过,收益与风险相伴相生,2019年,房企的多元化之路走的如何?

和讯配资老师房产据公开资料整理

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  地产“周边”成多元化主流

  比起进入非地产领域,对于房企来说,凭借自身资源与优势,进军地产上下游产业是第一选择。

  随着中国宏观经济、人口结构和生活观念等因素的变化,对于商业地产、养老地产、旅游地产和住宅配套设施建设的需求也越来越多。越来越多的房企也正是意识到了这一点,在多元化进程的尝试中,多数房企选择了“地产+”的方向,商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产等地产相关多元化业务,丰富房地产业务结构,不断涌现战略升级的新思路。

  值得注意的是,2018年至今,房企分拆物业上市成为潮流。从2014年到2017年,几乎每年只有1~2家物业公司上市。2018年节奏突然加快,全年共有5家物业公司分拆上市,其中有4家成功登陆港股。截至目前,共有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝5家物业公司成功赴港上市,另有至少5家物业公司已递交上市申请书。房地产行业的增长红利已成过去时,承载房企转型重任的物业管理行业俨然一座待挖掘的金矿。

  此外,2019年也是文旅融合落地首年。受消费升级、政策支持的影响,承载着诗与远方的文旅地产,正展现出蓬勃的生命力。根据中国指数研究院最新发布的百强企业榜单,目前已有57家房企进入到文旅地产领域,其中前50强有36家,51-100强有21家,文旅地产领域竞争日趋激烈。如何抢占先机,争夺细分领域重要席位,促使涉足房企逐步走向专业深耕,融创中国、荣盛地产、奥园集团等10家房企已专门成立了文旅集团(公司)。

  养老产业凭借较高的发展预期,也吸引了不少房企布局,但短期来看,养老产业很难形成现有的盈利模式。通过对养老人群的研究会发现,养老最重要的问题是错配,例如, 75 岁以上的养老人群,的对于医养养护提出了高要求,而市场当中要么对于这类产品供应不足,要么由于这一类群体目前的支付能力还没有达到,所以形成了现实当中的供需错配。

  不过,在中小型房企中,养老、物业的布局更多的已成为提高住宅主业竞争力的增值服务。在产品设计、卖点难以拉开差距的情况下,物业满意度、品牌附加值、服务竞争力逐渐成为重要的得分点。

  从“香饽饽”到“断舍离”

  据克而瑞《2019房地产多元投资全景报告》统计, 2018年,TOP30 房企 70% 发布了多元化战略, TOP100 房企 97% 布局了多元化业务。不过进入2019年,不少房企在多元转型业务投入更加谨慎。如郁亮提出,2019年万科要收敛和聚焦,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  实际上,虽然多元化口号响亮,但是从成绩单来看。房企的主业依然是地产,2019半年报显示,房企最大的收入贡献仍是地产,这在 TOP30 尤为明显,主业基本上占据了九成以上的业绩贡献。

  理想丰满,现实骨感。资本逐利而生,对于创新业务,房企多采取试水心态,灵活把握投资动态,一旦势头不好,很可能要减少投资预算,甚至叫停。

  以长租公寓为例,这个众多房企都布局的多元化业务在 2019 年俨然从轰轰烈烈进入了另一番天地。

  万科的 " 万村计划 " 也在王石亲自站台七个月后,传出了在深全面暂停拿房的消息,这一说法随后在当年南方区域媒体交流会上得到了万科高级副总裁、万科深圳(楼盘)公司总经理张纪文的确认。

  喊停的不止万科,今年六月份,有媒体报道,远洋集团计划年内剥离长租公寓。这个曾经被资本市场视为宠儿的行业就这样急速跌落风口。而在此前不久,5月31日,朗诗绿色集团(HK:00160,下简称“朗诗”)刚刚宣布,计划剥离长租公寓业务。

  显然,对于房企来说,实现盈利已经比企业多足运营的美好设想,更加重要且紧要。

  行业的转型绝非易事。正如郁亮所说,找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业,几乎没有可能,万科做物业、物流的时候,发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时,大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错,不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务。”

  不管地产+互联网、地产+文化+旅游、地产+养老模式,还是长租公寓、商业地产运营,甚至干脆脱离地产行业,投资农业、新能源汽车等其他业务板块,这些产业都需要沉淀资金,短期内盈利空间都是模糊的,需要时间给出答案。

  龙头房企大踏步“跨界”

  在地产上下游之外,更加广阔的“专业性强”的“非地产”领域,也得到了房企,特别是龙头房企的偏爱。包括文娱、零售业、大健康、农业、环保、科技、体育等。特别是进军互联网、新能源汽车、现代农业等热门领域,已经成为大型房企转型考虑的第一行业。

  例如碧桂园与网易基于网易的云计算、大数据和人工智能等技术达成战略合作,发展智慧城市和产业价值创新园,万科、当代和融创等企业也都通过家装、社区和金融等领域,介入了人工智能、大数据等互联网产业;万达甚至早一步通过与新西兰区块链公司Centrality NZ的合作,涉足区块链领域。

  在这一波房企“多元跨界潮”中,恒大极具代表性,恒将目标瞄准了造车业务,恒大高科技集团于1月2日出资设立了“恒大智慧(601519,股吧)充电科技有限公司”,注册资本1亿元。随后,恒大旗下恒大健康1月15日公告称收购瑞典电动汽车公司NEVS 51%股权,成为绝对控股股东,该公司的核心资产、技术都将被恒大收入囊中。恒大与广汇集团的合作将为NEVS生产的车辆在国内提供销售渠道保障。

  克而瑞研究发现,对于房企多元化投资的原因主要有两点:一是因主业强大主动布局,如万科、碧桂园、恒大均在企业大规模之后,增加非主业的布局,包括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等;二是企业基因或禀赋使然,如保利发展母公司保利集团,本是多元化业务一体,基因决定投资方向多元,旗下保利资本涉及应用科技、生活服务、金融等多个方面。

  不过和讯配资老师房产查阅资料获悉,这些非地产领域的试水,多数是龙头企业的狂欢。对于中小房企来说,贸然进入陌生领域,缺乏相关人才储备和管理经验,大概率会在业务发展上失焦,容易出现新业务发展不起来,甚至拖累主业发展的情况。

  2019年6月11日-15日,恒大刚刚大手投资了2800亿来建设新能源汽车基地,同一时间,银亿集团的董事长,宁波(楼盘)首富熊续强悄悄申请了破产重整。

  这个曾经靠收购改造烂尾楼起家,位列中国500强、坐拥3家上市公司的宁波最大房地产企业,在转型造车的路上轰然倒下,房地产业务萎缩、汽车业务盈利能力不足,多元化发展转型正在成为这家企业的不可承受之重。

  拥有“造车梦”的房企,银亿股份并非第一家,也不是最后一家。但银亿的危机,却已经充分显现了盲目多元化转型对中小型房企的致命风险。

(责任编辑:徐帅 )
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